Cách xem sổ đỏ khi mua đất, giao dịch bất động sản

CÁCH XEM SỔ ĐỎ KHI MUA ĐẤT, GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Trong các giao dịch bất động sản (mua bán, sang nhượng, góp vốn…) các bên liên quan không chỉ cần nắm được thông tin về quy hoạch, tranh chấp, thế chấp, pháp lý mà còn phải nắm được cách xem sổ sổ đỏ / giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà … bất động sản đang thực hiện giao dịch. Các thông tin cơ bản của một mảnh đất, căn nhà … bất động sản được thể hiện trên trang 2 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)

Dưới đây là 5 thông tin cần nắm khi xem sổ đỏ, cùng chúng tôi kiểm tra nhé.

anh sổ hồng

1. Diện tích thửa đất

Diện tích thửa đất  trên sổ đỏ được xác định sau khi cơ quan Địa Chính tiến hành đo đạc hiện trạng thực tế của mảnh đất. Ngoài ra, vị trí thửa đất, số ô, số thửa còn được xác định thông qua bản đồ địa lý địa chính.

Hình thức thể hiện diện tích đất: Diện tích thửa đất được ghi bằng số và chữ, tính theo đơn vị mét vuông, được làm tròn số đến một chữ số thập phân. Đây số liệu để người mua, người xem sổ đỏ biết được chính xác diện tích thửa đất và đối chiếu với thông tin được cung cấp, hiện trạng đất tại thời điểm giao dịch.

Không ít trường hợp diện tích đất chênh lệch do trong quá trình sử dụng người sử dụng bồi đắp, lấn chiếm thêm hoặc sạt lở (các thửa đất gần sông ngòi, kênh rạch). Thì tổng diện tích đất được định giá sẽ dựa trên diện tích đất ghi trong sổ đỏ- phần diện tích được nhà nước công nhận.

2. Hình thức sử dụng của mảnh đất

Hình thức sử dụng đất là thông tin quan trọng mà nhà đầu tư, bên mua cần chú ý. Đây là yếu tố ảnh hưởng đến các vấn đề pháp lý và cũng là nguyên nhân của nhiều trường hợp phát sinh sau khi thỏa thuận giữa bên mua và đại diện bên bán.

Các hình thức sử dụng đất :

    • Hình thức sử dụng đất hộ gia đình: Thửa đất thuộc quyền sở hữu, sử dụng của những thành viên có mối quan hệ hôn nhân (vợ chồng có đăng ký kết hôn, huyết thống hoặc nuôi dưỡng (con cùng huyết thống, con nuôi) đang cùng sống chung và có quyền sử dụng đất tại thời điểm được công nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải cứ có chung hộ khẩu là có chung quyền sử dụng đất.
  • Hình thức cá nhân sử dụng riêng theo từng cá nhân
  • Các trường hợp đặc biệt như: có một phần diện tích là sử dụng chung

Hình thức sử dụng của mảnh đất

3. Mục đích sử dụng của mảnh đất

Trên trang số 02 của sổ đỏ/giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ thể hiện rõ các thông tin về mục đích sử dụng của mảnh đất dựa trên các quy định theo Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT. 

Có 3 nhóm mục đích sử dụng chính: 

NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP

  • Đất chuyên trồng lúa nước – LUC
  • Đất trồng lúa nước còn lại – LUK
  • Đất lúa nương – LUN
  • Đất bằng trồng cây hàng năm khác – BHK
  • Đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác – NHK
  • Đất trồng cây lâu năm – CLN
  • Đất rừng sản xuất – RSX
  • Đất rừng phòng hộ – RPH
  • Đất rừng đặc dụng – RDD
  • Đất nuôi trồng thủy sản – NTS
  • Đất làm muối – LMU
  • Đất nông nghiệp khác – NKH

NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

  • Đất ở tại nông thôn- ONT
  • Đất ở tại đô thị – ODT
  • Đất xây dựng trụ sở cơ quan – TSC
  • Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp – DTS
  • Đất xây dựng cơ sở văn hóa – DVH
  • Đất xây dựng cơ sở y tế – DYT
  • Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo – DGD
  • Đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao – DTT
  • Đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ – DKH
  • Đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội – DXH
  • Đất xây dựng cơ sở ngoại giao – DNG
  • Đất xây dựng công trình sự nghiệp khác – DSK
  • Đất quốc phòng – CQP
  • Đất an ninh – CAN
  • Đất khu công nghiệp – SKK
  • Đất khu chế xuất – SKT
  • Đất cụm công nghiệp – SKN
  • Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp – SKC
  • Đất thương mại, dịch vụ – TMD

Mục đích sử dụng của mảnh đất

  • Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản – SKS
  • Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm – SKX
  • Đất giao thông – DGT
  • Đất thủy lợi – DTL
  • Đất công trình năng lượng – DNL
  • Đất công trình bưu chính, viễn thông – DBV
  • Đất sinh hoạt cộng đồng – DSH
  • Đất khu vui chơi, giải trí công cộng – DKV
  • Đất chợ – DCH
  • Đất có di tích lịch sử – văn hóa – DDT
  • Đất danh lam thắng cảnh – DDL
  • Đất bãi thải, xử lý chất thải – DRA
  • Đất công trình công cộng khác – DCK
  • Đất cơ sở tôn giáo – TON
  • Đất cơ sở tín ngưỡng – TIN
  • Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng – NTD
  • Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối – SON
  • Đất có mặt nước chuyên dùng – MNC
  • Đất phi nông nghiệp khác – PNK

NHÓM ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG

  • Đất bằng chưa sử dụng – BCS
  • Đất đồi núi chưa sử dụng – DCS
  • Núi đá không có rừng cây – NCS

 

Lưu ý: Trong nhiều trường hợp, trên cùng một thửa đất có nhiều mục đích sử dụng. Nội dung “mục đích sử dụng” ở trang số 2 sẽ được thể hiện như sau:

  • Trường hợp 1: Thửa đất được nhà nước giao/ cho thuê/ công nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân và thửa đất được sử dụng vào nhiều mục đích thì trong nội dung sẽ được thể hiện tất cả các mục đích và phân loại mục đích chính, phụ (ghi “là chính” tiếp sau mục đích chính).
  • Trường hợp 2: thửa đất có nhiều người đồng sử dụng và có nhiều mục đích sử dụng khác nhau. Phần thể hiện mục đích sử dụng sẽ được  thể hiện trong phần ghi chú của sổ đỏ
  • Trường hợp 3: Thửa đất có một phần mục đích sử dụng là đất ở là chính, nhưng có thêm một phần sử dụng cho mục đích nông nghiệp thì sẽ được thể hiện cả 2 mục đích trong sổ đỏ.

Ví dụ: 

Mục đích sử dụng: Đất ở nông thôn 100m2, Đất chuyên trồng lúa nước 1.000m2, Đất bằng trồng cây hàng năm khác 2.000m2

4. Thời hạn sử dụng của thửa đất

Có 2 loại hình thời hạn sử dụng đất

  • Nếu được sử dụng không có thời hạn, mục thời hạn sử dụng sẽ thể hiện là “lâu dài”
  • Nếu thửa đất có thời hạn sử dụng, mục thời hạn sử dụng sẽ thể hiện “đến ngày ngày/tháng/năm (vd: Thời hạn sử dụng: Đến ngày 10/10/2050).

Các thửa đất có thời hạn sử dụng thường là các thửa đất được Nhà Nước giao đất, cho thuê.

thời hạn sử dụng đất

5. Nguồn gốc sử dụng đất

Nắm được thông tin nguồn gốc sử dụng đất sẽ giúp bên nhận chuyển nhượng, bên mua biết được quyền lợi và nghĩa vụ của mình. Hiện nay có nhiều loại nguồn gốc sử dụng đất và có 3 loại nguồn gốc sử dụng đất thường thấy nhất là: (Các phân loại còn lại có thể tham khảo tại khoản 8 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT)

  1. Trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sẽ được thể hiện trong sổ đỏ “Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất”

Lưu ý: Khi nguồn gốc sử dụng đất là “Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất” . Nhà đầu tư nên cẩn thận kiểm tra, vì nhiều trường hợp khi Nhà Nước thu hồi loại đất này sẽ không được đền bồi (trừ một số trường hợp, có thể tham khảo thêm tại khoản 1 Điều 76 Luật đất đai năm 2013)

  1. Trường hợp “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất” 
  2. Trường hợp “Nhà nước cho thuê đất”

Ngoài 5 loại thông tin chính khi xem sổ đỏ, người xem còn có thể kiểm tra được các thông tin về vị trí lô đất, khoảng lùi xây dựng… tránh được các trường hợp đất dính hành lang chỉ giới an toàn giao thông, công trình công cộng… và các khoảng diện tích “chết”. 

Có nhiều trường hợp phát sinh trong các loại sổ đỏ, người xem cần nắm hoặc làm rõ các thông tin với cơ quan chức năng nhằm tránh những vấn đề pháp lý xảy ra sau này.