Điều kiện mua nhà ở xã hội và dự án nhà ở xã hội TPHCM

Điều kiện mua nhà ở xã hội và dự án nhà ở xã hội TPHCM

Điều kiện mua nhà ở xã hội tại TP.HCM được nhiều người dân quan tâm vì giá bán thấp hơn nhiều so với các loại căn hộ, chung cư và nhà ở khác. Tuy nhiên, nhà ở xã hội chỉ dành cho một số đối tượng nhất định được quy định trong Luật nhà ở 2014

nhà ở xã hội tphcm

1. Nhà ở xã hội là gì? Các quy định về nhà ở xã hội.

1.1 Nhà ở là gì?

Hiểu một cách đơn giản, nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được bán với giá thấp hơn so với các loại nhà khác và được nhiều chính sách ưu đãi của Nhà nước (giá bán, ngân hàng, lãi suất…). Người được mua phải thỏa các điều kiện theo quy định của pháp luật.

Theo khoản 7 Điều 1 Luật Nhà ở 2014 “nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014”

1.2 Quy định về diện tích đối với nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội được phân chia thành 2 dạng chính, nhà ở chung cư và nhà ở liền kề thấp tầng. Ở mỗi loại hình nhà ở khác nhau, sẽ có những tiêu chuẩn về diện tích và tiêu chuẩn xây dựng khác nhau. Các tiêu chuẩn này được quy định tại Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 49/2021/NĐ-CP), như sau:

  • Trường hợp 1: Nhà ở xã hội là nhà chung cư.
  • Quy định về mẫu thiết kế: các thiết kế, kết cấu xây dựng phải theo kiểu khép kín và bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
  • Quy định về diện tích: Diện tích sử dụng tối thiểu là 25m2, tối đa là 70m2 cho mỗi căn hộ và quan trọng nhất là phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
  • Mật độ xây dựng: Riêng đối với các dự án nhà ở xã hội, mật độ xây dựng hay hệ số sử dụng đất được tăng tối đa 1,5 lần so với quy định chuẩn đã được ban hành bởi cơ quan có thẩm quyền.

mua nhà ở xã hội

Tuy nhiên, nếu tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất phải đảm bảo các tiêu chí về dân số, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian, kiến trúc cảnh quan trong phạm vi đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch đó phê duyệt điều chỉnh.

Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, UBND cấp tỉnh được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích sử dụng căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích sử dụng căn hộ tối đa là 70m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án xây dựng nhà ở xã hội có diện tích sử dụng trên 70m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.

  • Trường hợp 2: Nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng.

Cũng như loại hình nhà ở xã hội chung cư, nhà ở liền kề thấp tầng cũng có những tiêu chuẩn và quy định riêng. 

  • Diện tích xây dựng: Tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70m2.
  • Mật độ xây dựng: Hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
  • Mẫu thiết kế và kết cấu xây dựng: Các cá nhân xây dựng nhà ở xã hội riêng lẻ phải đảm bảo chất lượng xây dựng, quy hoạch và điều kiện do cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền ban hành.

2. Quy định các trường hợp được mua nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội được nhiều người dân tìm kiếm, tuy nhiên không phải ai cũng đủ điều kiện để mua. Vấn đề không phải là tài chính, để mua được nhà ở xã hội người mua cần thỏa các quy định sau:

2.1 10 đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định

10 nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội được quy định trong Điều 51 Luật Nhà ở 2014 gồm:

  • Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
  • Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;
  • Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;
  • Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
  • Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
  • Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;

nhà ở xã hội

  • Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
  • Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định là người thuê nhà ở công vụ khi không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở hoặc chuyển đi nơi khác hoặc có hành vi vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở mà thuộc diện bị thu hồi thì phải trả lại nhà ở công vụ cho Nhà nước.
  • Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

>>>> Dự án LOTTE ECO SMART CITY

2.1 Điều kiện mua nhà ở xã hội

Theo khoản 1 Điều 51 Luật nhà ở 2014, có 03 điều kiện để được mua nhà ở xã hội gồm điều kiện về nhà ở, cư trú và thu nhập, cụ thể:

Điều kiện về nhà ở

3 hiện trạng nhà ở của người có nhu cầu mua nhà ở xã hội cần phải đáp ứng:

  • Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình;
  • Chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội;
  • Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực.

nha ở cho người có thu nhập thấp

2.2 điều kiện về cư trú mà người có nhu cầu mua nhà ở xã hội phải đáp ứng:

  • Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội;
  • Trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật Nhà ở 2014.

Điều kiện về thu nhập

Điều kiện về thu nhập người có nhu cầu mua nhà ở xã hội phải đáp ứng:

  • Thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật gồm:
  • Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
  • Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
  • Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
  • Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
  • Trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ.

Các đối tượng không cần đáp ứng yêu cầu về thu nhập:

  • Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
  • Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định là người thuê nhà ở công vụ khi không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở hoặc chuyển đi nơi khác hoặc có hành vi vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở mà thuộc diện bị thu hồi thì phải trả lại nhà ở công vụ cho Nhà nước.
  • Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

3. Hướng dẫn thủ tục mua nhà ở xã hội

Khi đã thỏa các điều kiện về “đối tượng được mua nhà ở xã hội” người mua cần tiến hành làm thủ tục để mua nhà. Các bước, các loại giấy tờ, hồ sơ và thủ tục mua nhà ở xã hội như sau:

  • Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ cần thiết

Theo nội dung của điều 22 Nghị định 100/2015/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 16 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP, các loại giấy tờ dùng để mua nhà ở xã hội bao gồm:

  • Đơn đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở theo mẫu số 01.
  • Giấy xác nhận, văn bản chứng minh người mua thuộc đối tượng được mua nhà.
  • Giấy xác nhận, văn bản chứng minh về điều kiện cư trú của người mua.
  • Giấy xác nhận, văn bản chứng minh về điều kiện thu nhập của người mua.

dieu kien mua nha xa hoi

Thông tin về dự án nhà ở bao gồm: bản vẽ tổng thể, số lượng căn bán, cho thuê, cho thuê mua, thời điểm mở bán, thời điểm bắt đầu cho thuê, cho thuê mua sẽ được công khai trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng trong khoảng thời gian 1 tháng từ thời điểm nhận hồ sơ đăng ký mua. Tuy nhiên còn tùy thuộc vào số lượng dự án, thời điểm xây dựng hoặc khu vực tỉnh thành sẽ có những thay đổi khác nhau.

  • Bước 2: Nộp hồ sơ

Sau khi hoàn thiện bộ hồ sơ gồm các loại giấy tờ như ở bước 1, người mua sẽ nộp hồ sơ cho chủ đầu tư. Lưu ý, khi nộp hồ sơ bên nhận sẽ phải có biên nhận gửi lại cho người nộp. Trong trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ thì có người nhận có trách nhiệm giải thích lý do và gửi lại người nộp để hoàn thiện nội dung cho chính xác. 

  • Bước 3: Giải quyết hồ sơ

Tùy vào chủ đầu tư mà sẽ có quy định về thời gian giải quyết khác nhau, tuy nhiên quy trình giải quyết sẽ tương đối giống nhau. 

  • Chủ đầu tư xem xét hồ sơ
  • Lập danh sách khách hàng đạt yêu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội
  • Gửi danh sách khách hàng dự kiến đến Sở xây dựng để kiểm tra lần cuối và chờ giải quyết. Thời gian giải quyết thường là 15 ngày làm việc, nếu không có thay đổi thì danh sách được xem như thông qua
  • Chủ đầu tư tiến hành thông báo cho khách hàng và sắp xếp thời gian ký hợp đồng, hoặc các loại văn bản thỏa thuận.
  • Sau khi ký hợp đồng giữa bên mua và chủ đầu tư, CĐT có trách nhiệm lập danh sách khách hàng gửi về Sở xây dựng (nơi xây dựng dự án) công khai danh sách khách hàng trong thời gian 30 ngày làm việc. 
  • Bên mua sẽ được thông báo các lộ trình làm việc tiếp theo từ CĐT.

>>>> Dự án căn hộ D’LUSSO EMERALD

4. Có được chuyển nhượng nhà ở xã hội không? Bao lâu thì được chuyển nhượng.

Giống như bất kỳ loại bất động sản nào khác, người mua sau thời gian sử dụng sẽ có những phát sinh và có nhu cầu chuyển nhượng. Tuy nhiên để hạn chế các trường hợp đầu cơ, người dùng cuối của nhà ở xã hội không đúng đối tượng cần hỗ trợ, tại Khoản 4 Điều 62 Luật nhà ở 2014 có những quy định riêng về sang nhượng nhà ở xã hội như sau: 

“Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở.”

Tại Khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP cũng quy định về việc thế chấp nhà ở xã hội:

“Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua;”

Ngoài ra, nhà ở xã hội chỉ được pháp sang nhượng/ thế chấp/ cho thuê lại khi được cấp sổ hồng- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Đặc biệt, khi được phép sang nhượng, ngoài các khoản thuế phí phải nộp khi sang nhượng nhà ở theo quy định pháp luật thì bên bán có trách nhiệm nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó và nếu là nhà ở xã hội thấp tầng liền kề thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất

Trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, giá đất được tính theo bảng giá do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm sang nhượng. 

Trên đây là một số thông tin cơ bản 

5. Nhà ở xã hội được sở hữu bao nhiêu năm 

Theo Luật nhà ở hiện hành, chưa có quy định cụ thể nào về thời hạn sở hữu nhà ở xã hội, tuy nhiên theo khoản 1 điều 99 Luật nhà ở 2014, thời hạn sử dụng nhà ở dạng chung cư và căn hộ dựa trên 2 yếu tố:

  • Cấp công trình xây dựng;
  • Kết luận kiểm định chất lượng về độ bền của công trình được của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh đánh giá.

   >>>>>Dự án căn hộ Citi Esto Quận 2

Theo QCVN 03:2009/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia quy định:

  • Nhà chung cư có 4 cấp (Cấp I- Cấp IV), nhà mặt đất/nhà ở riêng lẻ có 2 cấp (Cấp III- Cấp IV)
  • Độ bền vững của công trình được chia ra 4 bậc theo quy định:
    • Bậc I: Niên hạn sử dụng trên 100 năm;
    • Bậc II: Niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm;
    • Bậc III: Niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm;
    • Bậc IV: Niên hạn sử dụng dưới 20 năm.

Như vậy, tùy thuộc vào từng dự án mà thời gian sở hữu được quy định khác nhau và không có thời gian cụ thể, thông thường thời gian sở hữu sẽ được thể hiện trong các hợp đồng mua bán. 

Trên đây là một số thông tin về nhà ở xã hội TPHCM và các vấn đề pháp lý, người dân cần mua nhà ở xã hội nên lưu ý. Một số thông tin Pháp Luật mang tính chất tham khảo và có thể thay đổi tùy thuộc vào từng thời điểm.