Thủ tục mua bán, chuyển nhượng căn hộ chung cư tại TP.HCM

Thủ tục mua bán, chuyển nhượng căn hộ chung cư tại TP.HCM

Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư, căn hộ đang vay ngân hàng, chưa có sổ hồng, đã có sổ hồng, chưa bàn bao hoặc chuyển nhượng cho người nước ngoài là những thông tin được nhiều nhà đầu tư và người dân quan tâm.

Theo kết quả của cuộc điều tra dân số và nhà ở (tháng 4/2019), TP.HCM mỗi năm tăng khoảng 200.000 cư dân (có đăng ký thường trú, tạm trú chính thức) và hai phần ba là người dân nhập cư đến từ khắp nơi. Từ đó, nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao, nhất là ở phân khúc căn hộ, chung cư.    >>>> tham khảo Dự án The River Thủ Thiêm

chuyển nhượng căn hộ chung cư

Để sở hữu được căn hộ/ chung cơ tại TP.HCM, người dân có thể mua theo 2 hình thức:

  • Hình thức 1: Mua căn hộ, chung cư trực tiếp từ chủ đầu tư
  • Hình thức 2: Sang nhượng căn hộ, chung cư từ các nhà đầu tư hoặc người mua trước đó.

Với hình thức chuyển nhượng lại căn hộ, người mua cần tìm hiểu kỹ các loại thông tin, điều khoản cũng như quy trình giao dịch và thủ tục về pháp lý. Nhằm tránh các vấn đề pháp lý phát sinh sau này 

Khi thực hiện chuyển nhượng căn hộ, có 2 trường hợp chính: 

  • Chuyển nhượng căn hộ trên Hợp đồng mua bán (HĐMB) – chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ hồng
  • Chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất)

Vấn đề được nhiều người khi mua sang nhượng căn hộ quan tâm đó là phí sang nhượng căn hộ. Phí sang nhượng căn hộ sẽ bao gồm phần Thuế TNCN (nộp vào ngân sách nhà nước, theo quy định nhà nước) ,  phí chuyển nhượng căn hộ (nộp cho chủ đầu tư, theo quy định của CĐT), phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng (nộp cho văn phòng công chứng, theo quy định của văn phòng công chứng và giá trị của căn hộ). 

1. Chuyển nhượng căn hộ trên Hợp đồng mua bán (HĐMB)

Căn hộ được chuyển nhượng bằng HĐMB là căn hộ đang có tình trạng như thế nào?

  • Trường hợp 1: Đây là căn hộ chưa được chủ đầu tư bàn giao cho chủ hộ và đang trong quá trình xây dựng.
  • Trường hợp 2: Đây là căn hộ đã được chủ đầu tư bàn giao cho chủ hộ. Về hiện trạng, chưa thi công nội thất, chưa sử dụng hoặc đã có nội thất và có người sử dụng. Cư dân có thể vào ở, sinh hoạt bình thường. Tuy nhiên căn hộ chưa được chủ đầu tư thông báo làm hồ sơ sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất)  

chuyển nhượng căn hộ chung cư

Người mua cần làm rõ hiện trạng căn hộ cũng như kiểm tra lại thời gian dự kiến cấp sổ hồng (thường được đề cập trên hợp đồng mua bán) để đánh giá thực tế giá trị căn hộ. Nếu đang trong quá trình xây dựng, hãy kiểm tra thêm tiến độ thi công có đúng như cam kết. 

Để tiến hành thủ tục sang nhượng hợp đồng mua bán căn hộ (HĐMB), thủ tục chuyển nhượng căn hộ chưa bàn giao, chung cư, bên mua và bên bán cần chuẩn bị các loại giấy tờ cần thiết theo hướng dẫn của công chứng viên (nơi công chứng hợp đồng- thỏa thuận sang nhượng) dựa trên những quy định của pháp luật.

Bước 1: Chuẩn bị các loại giấy tờ cần thiết sử dụng sang nhượng hợp đồng mua bán căn hộ:

  1. Bộ hợp đồng mua bán căn hộ (gồm hợp đồng chính thức và các phụ lục đính kèm nếu có). 

Trường hợp chuyển nhượng căn hộ đang vay ngân hàng:

  • Căn hộ đã được chủ đầu tư bàn giao: Bên bán phải tất toán khoản vay để lấy lại HĐMB từ ngân hàng.
  • Căn hộ chưa bàn giao và bên mua có nhu cầu vay ngân hàng, có thể tiến hành chuyển nhượng khoản vay giữa bên bán (chủ hộ – người đứng tên trên hợp đồng mua bán với chủ đầu tư). Trường hợp này sẽ có hướng dẫn chi tiết “Chuyển nhượng khoản vay khi mua sang nhượng, mua căn hộ chung cư”
  1. Giấy tờ xác nhận hoặc biên bản bàn giao nếu là căn hộ đã được chủ đầu tư bàn giao (nếu căn hộ chưa bàn giao sẽ không có mục này)
  2. Giấy xác nhận hoặc biên bản chủ hộ đã tất toán nghĩa vụ tài chính đối với chủ đầu tư. Khi bàn giao nhà, sẽ có văn bản xác nhận thông tin căn hộ đã được hoàn tất nghĩa vụ về tài chính với chủ đầu tư. nếu căn hộ chưa bàn giao sẽ không có mục này)
  3. Giấy tờ hoặc biên bản xác nhận thông tin số tiền của căn hộ đã được thanh toán cho chủ đầu tư tại thời điểm giao dịch.
  4. Đơn xin xác nhận một trong hai loại sau đây
  • “Chưa nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ” – Đối với căn hộ đã bàn giao
  • “Chưa bàn giao căn hộ” – Đối với căn hộ chưa nhận bàn giao
  1. Giấy tờ tùy thân của bên bán (lưu ý tất cả thông tin giấy tờ phải chính xác với thông tin trên HĐMB):
  • Chứng minh nhân dân (CMND)/ căn cước công dân (CCCD)/ hộ chiếu/ hộ khẩu (nếu đã kết hôn thì chuẩn bị giấy tờ của cả hai vợ chồng)
  • Giấy đăng ký kết hôn nếu đã kết hôn hoặc giấy chứng nhận độc thân nếu chưa kết hôn.
  1. Trong trường hợp bên bán không trực tiếp tiến hành thủ tục mua bán, sang nhượng căn hộ thì cần thêm giấy ủy quyền toàn phần cho cá nhân hoặc tổ chức thay mặt thực hiện các thủ tục mua bán. Trường hợp này thường xảy ra với các chủ nhà đã đi nước ngoài, hiện tại không có mặt tại Việt Nam và ủy quyền cho người thân ký kết mua bán. Hoặc đối với căn hộ đồng sở hữu/ bên bán đã kết hôn, thì vợ/ chồng hoặc người đồng sở hữu còn sẽ ủy quyền cho một người đại diện thực hiện các thủ tục ký kết. 
  2. Giấy tờ tùy thân của bên Mua
  • Chứng minh nhân dân (CMND)/ căn cước công dân (CCCD)/ hộ chiếu/ hộ khẩu. Đối với trường hợp đứng tên nhiều người thì chuẩn giấy tờ tùy thân của những người đồng sở hữu, cùng đứng tên.

Bước 2: Tiến hành thủ tục sang nhượng hợp đồng mua bán căn hộ tại PHÒNG CÔNG CHỨNG

Sau khi chuẩn bị đầu đủ các loại giấy tờ, hai bên sẽ bắt đầu tiến hành giao dịch tại Văn phòng công chứng, nhằm đảm bảo pháp lý và được hỗ trợ các thủ tục chính xác. Phòng công chứng sẽ có trách nhiệm xuất bản các loại giấy tờ sau: (lưu ý, các thủ tục tại phòng công chứng sẽ có tính phí)

  • Văn bản thỏa thuận chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (Thông thường là 3-4 bản, hoặc tùy thuộc vào yêu cầu từ chủ đầu tư)
  • Trong trường hợp có bên thứ 3 thay mặt cho người bán và người mua tiến hành các thủ tục như nộp thuế TNCN thì cần có thêm giấy ủy quyền.
  • Bản sao công chứng các loại giấy tờ tùy thân của 2 bên mua và bán. Dùng trong các thủ tục nộp thuế.

Bước 3: Tiến hành chuẩn bị hồ sơ kê khai thuế và nộp thuế

Hồ sơ dùng kê khai thuế khi sang nhượng hợp đồng mua bán căn hộ bao gồm:

  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân- 1 bản
  • Bản sao công chứng bộ giấy  liên quan căn hộ – 1 bản
  • Bản sao giấy tờ tùy thân của bên mua và bên – mỗi loại 1 bản
  • Bản gốc “Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư”
  • Bản gốc văn bản ủy quyền (nếu sử dụng bên thứ 3 để tiến hành thủ tục kê khai thuế và nộp thuế)- 1 bản 

chuyển nhượng căn hộ chung cư

Bộ hồ sơ sẽ được nộp tại chi cục thuế nơi xây dựng căn hộ. Chi cục thuế sẽ trả giấy hẹn, trên đó thông báo ngày trả Thông báo thuế (thông thường mất khoảng 5 ngày làm việc, không tính thứ 7 Chủ Nhật). Người khai thuế có nhiệm vụ đến nhận thông báo thuế và nộp thuế TNCN tại điểm thu ngân sách của nhà nước tại địa phương.

Thông báo thuế bao gồm:

  • Bản gốc thông báo thuế – 1 bản
  • Hóa đơn nộp tiền vào ngân sách nhà nước – 1 bản

Bước 4: Nộp hồ sơ xác nhận chuyển nhượng cho chủ đầu tư

Bước cuối cùng trong quá trình chuyển nhượng căn hộ bằng HĐMB là nộp hồ sơ thông báo lên CĐT, tùy thuộc vào những đơn vị CĐT khác nhau sẽ có những yêu cầu khác nhau, hãy liên hệ với đơn vị CĐT để được hướng dẫn chi tiết các loại giấy tờ cần thiết. Tuy nhiên thông thường bộ giấy tờ cần chuẩn bị bao gồm:

  • Bản gốc toàn bộ giấy tờ liên quan đến căn hộ
  • Toàn bộ giấy tờ liên quan đến ngân hàng nếu có vay ngân hàng. Chuẩn bị cả bản gốc và bản công chứng (tùy thuộc vào CĐT yêu cầu).
  • Bản gốc văn bản thỏa thuận chuyển nhượng căn hộ (số bản tùy thuộc vào quy định của CĐT)
  • Bản gốc giấy ủy quyền toàn phần cho bên thứ 3 nếu bên bán không trực thực hiện giao dịch.
  • Bản gốc thông báo thuế và hóa đơn đã nộp thuế (chuẩn bị thêm bản công chứng tùy thuộc vào yêu cầu của CĐT)
  • Bản sao công chứng giấy tờ tùy thân của bên mua và bên bán, nếu có bên ủy quyền thì thêm giấy tờ tùy thân của người nhận ủy quyền. Lưu ý chuẩn bị bản chính để đối chiếu.

Sau khi CĐT nhận và xử lý hồ sơ thành công, bên mua – chủ nhà mới của căn hộ sẽ nhận được:

  • Văn bản chuyển nhượng có dấu mộc của CĐT / giấy xác nhận chuyển nhượng hoặc các loại văn bản xác nhận quyền sở hữu căn hộ của bên mua. 
  • Một số trường hợp CĐT sẽ cấp lại hợp đồng mua bán mới cho bên mua, tuy nhiên ít khi xảy ra, 

Hoàn tất bước 4, thì căn hộ đã hoàn toàn thuộc về bên mua. Tất cả thủ tục sang nhượng hợp đồng mua bán căn hộ đã hoàn tất.

thu tục chuyển nhượng

>>>> Dự án The Metropole Thủ Thiêm

2. Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng

Các thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng thường đơn giản hơn, tuy nhiên nếu chuyển nhượng căn hộ đang vay ngân hàng thì sẽ có một số vấn đề cần lưu ý hơn. Thông thường các bước trong quy trình chuyển nhượng sẽ bao gồm:

Bước 1: Chuẩn bị các loại giấy tờ cần thiết 

Các loại giấy tờ cần chuẩn bị khi sang nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng:

Bên người bán: 

  • Bản gốc Sổ hồng – giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

(Nếu căn hộ đang dùng thế chấp để vay ngân hàng, thì bên bán có nhiệm vụ tất toán khoản vay và làm thủ tục xóa thế chấp).

  • Giấy tờ tùy thân (lưu ý tất cả thông tin giấy tờ phải chính xác với thông tin trên sổ hồng):
  • Chứng minh nhân dân (CMND)/ căn cước công dân (CCCD)/ hộ chiếu/ hộ khẩu (nếu đã kết hôn thì chuẩn bị giấy tờ của cả hai vợ chồng)
  • Giấy đăng ký kết hôn nếu đã kết hôn hoặc giấy chứng nhận độc thân nếu chưa kết hôn.
  • Trong trường hợp bên bán không trực tiếp tiến hành thủ tục mua bán, sang nhượng căn hộ thì cần thêm giấy ủy quyền toàn phần cho cá nhân hoặc tổ chức thay mặt thực hiện các thủ tục mua bán. Trường hợp này thường xảy ra với các chủ nhà đã đi nước ngoài, hiện tại không có mặt tại Việt Nam và ủy quyền cho người thân ký kết mua bán. Hoặc đối với căn hộ đồng sở hữu/ bên bán đã kết hôn, thì vợ/ chồng hoặc người đồng sở hữu còn sẽ ủy quyền cho một người đại diện thực hiện các thủ tục ký kết. 

Giấy tờ tùy thân của bên Mua

Tiến hành nộp thuế

  • Chứng minh nhân dân (CMND)/ căn cước công dân (CCCD)/ hộ chiếu/ hộ khẩu. Đối với trường hợp đứng tên nhiều người thì chuẩn giấy tờ tùy thân của những người đồng sở hữu, cùng đứng tên.
  • Giấy đăng ký kết hôn nếu đã kết hôn hoặc giấy chứng nhận độc thân nếu chưa kết hôn.

Bước 2: Tiến hành thủ tục sang nhượng 

Cả 2 bên sẽ tiến hành thủ tục sang nhượng căn hộ  chung cư tại văn phòng công chứng nơi có có bất động sản. Văn phòng công chứng sẽ phát hàng các loại văn bản sau:

  • Bản sao công chứng Sổ hồng – 2 bản
  • Trong trường hợp có bên thứ 3 thay mặt cho người bán và người mua tiến hành các thủ tục như nội thuế thì cần có thêm giấy ủy quyền – 2 bản.

Bước 3: Tiến hành chuẩn bị hồ sơ kê khai thuế và nộp thuế

Sau khi tiến hành các thủ tục mua bán tại văn phòng công chứng và nhận các văn bản cần thiết. Bên bán hoặc bên được ủy quyền sẽ tiến hành các bước kê khai thuế và nộp thuế. Khác với thủ tục kê khai thuế khi sang nhượng bằng HĐMB, khi sang nhượng căn hộ bằng sổ hồng thì thủ tục kê khai thuế sẽ tiến hành tại bộ phận một cửa của Văn phòng đăng ký đất đai của Quận/ Huyện nơi có bất động sản hoặc nộp trực tiếp tại Sở Tài Nguyên và Môi Trường.

Lưu ý rằng, đối với việc chuyển nhượng căn hộ đã có sổ hồng sẽ phát sinh nhiều chi phí hơn so với sang nhượng trên hợp đồng mua bán, các loại phí phát sinh bao gồm:

tiến hành thủ tục

Căn hộ có sổ hồng sẽ phát sinh nhiều loại phí hơn so với căn hộ đang trong hợp đồng mua bán. Cụ thể bao gồm:

  • Thuế thu nhập cá nhân
  • Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
  • Lệ phí trước bạ nhà đất
  • Phí thẩm định hồ sơ
  • Phí đăng ký và phí biến động tài sản
  • Phí làm phôi sổ

Để hoàn tất hồ sơ và tiến hành thủ tục khai thuế cho căn hộ đã có sổ hồng sẽ bao gồm tất cả các giấy tờ do phòng công chứng phát hành kèm theo bộ tờ khai các loại thuế kể trên.

  • Theo đúng luật, sẽ mất khoảng 13 ngày để tiến hành trả kết quả thông báo thuế TNCN, lệ phí trước bạ nhà đất. 
  • Sau khi nhận được thông báo thuế thì người đi kê khai thuế – bên bán/ người được ủy quyền sẽ tiến hành nộp thuế tại các điểm thu ngân sách nhà nước.
  • Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trả sổ hồng cho người mua trong thời gian 5-7 ngày sau đó.

Tùy thuộc vào từng địa phương và số lượng hồ sơ tiếp nhận, thời gian đóng các khoản phí khác và thời gian nhận sổ sẽ kéo dài từ 17-25 ngày làm việc (không tính ngày thứ 7 và chủ nhật). 

Các loại giấy tờ chuẩn bị để nộp hồ sơ kê khai từng loại thuế (tham khảo thêm vì các loại giấy tờ có thể thay đổi):

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

  • Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 
  • Bản chụp các giấy tờ liên quan đến thửa đất chịu thuế
  • Bản chụp các giấy tờ chứng minh thuộc diện được miễn, giảm thuế (nếu có)

Đối với các bất động sản được khai thuế lần đầu sẽ chưa có mã số thuế , người khai thuê phải tiến hành thêm việc đăng ký cấp mã số thuế (chuẩn bị thêm bản chụp giấy CMND/CCCD/Hộ chiếu của chủ sở hữu bất động sản).

Lệ phí trước bạ nhà đất

  • Bản chính “ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất”
  • Trường hợp thuộc diện được miễn lệ phí trước bạ: cần thêm bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản).
  • Bản sao công chứng các giấy tờ chứng minh nhà, đất có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật. (sổ hồng, giấy chứng nhận quyền sử dụng …)
  • Bản sao công chứng giấy tờ nếu chuyển tài sản 
  • Nếu là đối tượng được ghi nợ lệ phí trước bạ thì cần chuẩn bị thêm bản sao công chứng các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng trên.

Phí đăng ký và phí biến động tài sản 

(Trường hợp sang nhượng căn hộ sẽ thuộc diện thay đổi thông tin về pháp nhân, số Giấy chứng minh nhân dân…) Hồ sơ bao gồm:

  • Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất – 1 bản
  • Bản gốc- Giấy chứng nhận đã cấp – 1 bản
  • Bản sao giấy tờ tùy thân : giấy CMND/CCCD/ sổ hộ khẩu, giấy chứng minh quân đội…- 1 bản
  • Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận việc thay đổi thông tin pháp nhân đối với trường hợp thay đổi thông tin về pháp nhân của tổ chức đã ghi trên Giấy chứng nhận – 1 bản.

Trên đây là những thông tin cơ bản về thủ tục sang nhượng hợp đồng mua bán căn hộsang nhượng căn hộ đã chung cư đã có sổ hồng các bên mua bán cần tham  khảo để tiến hành thuận lợi hơn.